Escrito por: Buscando Casa | Inversión en Inmuebles
Llegó el momento de invertir en un bien inmueble. Dinero, proyectos, diligencias, trámites y tiempo que puede acabar en un fraude inmobiliario, de no estar atento a las alertas.
Los grupos dedicados a estafar son diversos y en algunos casos difíciles de identificar. Por ello, es importante que te informes y conozcas cómo son los procesos de compraventa de un inmueble y te apoyes en un profesional.
Para agudizar tus alertas y puedas así evitar un fraude inmobiliario, te compartimos los modos de operar que más aplican los estafadores en México.
Un fraude inmobiliario, es el lucro por la celebración ilegal de un contrato de arrendamiento o compra-venta de un bien inmueble. Lo común es que se produzca el adelanto de una suma significativa y la víctima pierda todo contacto con el estafador.
Te describimos las formas en que puede darse la estafa para que estés preparado.
Los estafadores suelen pedir un pago adelantado para “apartar” una vivienda. Olvida el cuento de que un conocido lo hizo así y no le pasó nada o que es una práctica habitual.
Lo que suelen hacer es solicitar una transferencia bancaria equivalente a un porcentaje del valor total de la supuesta propiedad en venta. Esto con la excusa de “darte prioridad” entre múltiples interesados.
También suelen hacerlo en casos de renta y convencen fácilmente diciendo que lograrás una mejor tarifa.
Jamás debes dar un adelanto sin conocer previamente la propiedad y corroborar que está establecido en el contrato de compraventa
Solo debes acceder a pagar un anticipo si está establecido en el contrato de compraventa, es decir, la propiedad ya no podrá ser ofertada a nadie más.
Incluso pueden pedirte dinero para agendar la visita al inmueble, esto ni siquiera cuenta como parte de pago.
Esta modalidad afecta a muchos inexpertos, ya que el bien inmueble es vendido varías veces; por lo que coexisten múltiples dueños.
En este caso se puede ejercer el derecho de preferencia y será el primer comprador quien tenga el derecho a legalizar su compra.
La suplantación de identidad es de las técnicas más aplicadas. El estafador se presenta como agente inmobiliario o asesor; copiando anuncios reales y cambiando los datos de contacto.
Pueden establecer contacto vía correo o por teléfono ofreciendo sus servicios como asesores financieros o agentes de bienes raíces. Incluso, podrían presentarse como abogados dispuestos a agilizar tus trámites.
Desconfía de cualquier oferta de crédito con pocos requisitos o de la gestoría, hasta que logres comprobar la identidad de esa persona.
Si en el mensaje te invitan a visitar una página, llenar un formulario o redireccionarte a través de links, no los uses. Podría tratarse de phishing (acto de “pescar” usuarios mediante trampas). Te solicitan información confidencial, como contraseñas y números de tarjetas de crédito.
También comprueba la veracidad de la información de la supuesta empresa para la que trabajan. Revisa su portal web, llama a los teléfonos de contacto o preferiblemente acude a una oficina comercial.
El riesgo a perder dinero no es lo más grave en un delito de fraude inmobiliario. Al dar mucha información personal, el estafador puede suplantar su identidad para cometer otros delitos
Si te contactan de alguna inmobiliaria, revisa en el portal Buró Comercial de la Procuraduría Federal del Consumidor, ya que allì, tienen información de su actividad comercial; también revisa la página web y acude a alguna de sus oficinas.
Deben estar inscritos en la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios o a la Asociación de Profesionales en Comercialización Inmobiliaria.
Actualmente se han presentado casos en los que las páginas oficiales son hackeadas o crean unas iguales con otro dominio muy similar y te hacen llegar a ellas a través de enlaces por correo electrónico.
Difícilmente una propiedad es publicada en un solo portal inmobiliario. No te fíes de una sola información. Una forma muy utilizada para estafar es promocionar falsas propiedades, utilizando fotos de inmuebles que no están en la colonia que anuncian.
Si la ficha o anuncio tiene muy pocas fotos, casi todas del interior y no se aprecia el contexto, no te confíes. Si la propiedad te interesa, no te conformes con las fotos y coordina una visita, y de ser posible indaga en la comunidad, antes de dar el siguiente paso.
El contrato de compraventa es el soporte legal de la transacción. En ese documento se incluyen los acuerdos planteados entre ambas partes. Para formalizarlo deben firmarlo frente a un notario público.
Lo ideal es que dicho contrato sea revisado por tu abogado o tu asesor inmobiliario para evitar ambigüedades u omisiones importantes.
Seas el comprador o el vendedor, con ese documento garantizas la operación mercantil. Si vas a comprar y la persona que oferta la propiedad se niega a elaborar un contrato de compraventa, no prosigas con la compra.
Se le cataloga como vicios ocultos y se refiere a los desperfectos o fallas que presenta una propiedad; pero no son evidentes ni quedan por sentado en un documento.
Ocultar esa información al realizar la venta de la propiedad constituye una falta. El comprador puede efectuar la reclamación ante un juez civil. Hay que tener mucho cuidado en validar la información de la propiedad para evitar posteriores gastos que incluso podrían afectar su plusvalía.
Aunque es bien sabido que un precio muy alejado de la media es una estafa segura, siguen atrapando incautos.
Entre los casos de fraude inmobiliario que son denunciados, las autoridades señalan que un precio “de oportunidad” es la mayor motivación para efectuar la operación mercantil.
Simplemente revisa otras propiedades en la zona, que tengan características similares a la que deseas y desconfía de anuncios con precios absurdamente más bajos del valor comercial del inmueble.
Ten presente que hay muchos predios desocupados por largos períodos, porque sus dueños se encuentran fuera del país u otras razones.
Si el estafador sabe que no hay supervisión o mucha actividad alrededor, le facilita la tarea. Puede hacerse pasar como el dueño o un agente y convencerte que tienes ante tus ojos la oportunidad de tu vida. Incluso pasa con los arrendatarios de un inmueble.
De ser posible consulta a vecinos del sector para saber si conocen al dueño y pueden dar detalles que sean útiles para entender el por qué del precio.
La documentación falsa de supuestas propiedades, es un tipo de fraude detectado en el país. Por ello, cada trámite que te lleve a formalizar una operación de compraventa debe ser verificado.
Por ejemplo, pueden presentar un certificado de tradición y libertad alterado o ficticio. Este documento registra el historial de propietarios del inmueble y los soportes jurídicos.
Si no estás familiarizado con la información que debe aparecer y su veracidad podrías firmar un documento sin valor legal y cederles dinero a razón de una cuota inicial. Luego, para finalizar la venta en notaria no tendrás respuesta y habrás perdido el dinero.
Para revisar la legitimidad de la documentación, debes acudir al Registro Público de la Propiedad; donde podrás ver información del dueño del inmueble y el estado jurídico de la propiedad.
Si es la primera vez que vas a realizar la compra de una propiedad, puede que no estés familiarizado con las escrituras. Esa falta de experiencia es aprovechada por los estafadores para ofrecer un inmueble diferente al que figura en el documento.
Revisa las características físicas del inmueble consignadas en la escritura, tales como las áreas y linderos. Es importante no perder detalle y verificar que corresponden al predio que estás por comprar.
Por ejemplo, podrías comprar un predio que se encuentra en otro lugar de un valor muy por debajo del que te muestran. Es un tipo de estafa muy común cuando se trata de terrenos.
Solicita al vendedor el certificado de tradición y libertad del inmueble para revisar el historial de propietarios y estado de la propiedad
La recomendación es solicitar un certificado de tradición y libertad del inmueble y constatar la información aportada acerca del inmueble y el propietario.
También debes revisar las restricciones de venta que pueda tener el predio. Podrías encontrarte con que el inmueble tiene adeudos de predial y/o agua.
El vendedor debe presentar los siguientes documentos:
De no hacerlo, estás en derecho de solicitarlos y verificar que sean legítimos. Hazlo antes de firmar la promesa de compraventa.
Ninguna persona, ya sea particular o asesor, debe solicitar un anticipo para mostrar o apartar una vivienda.
Cuídate de aquellos supuestos intermediarios o dueños de la propiedad que evitan el contacto vía telefónica y se limitan al uso del correo electrónico; alegando estar fuera del país.
Si te solicitan un depósito previo para que puedas visitar la propiedad, frena la negociación. Dirán que es una garantía para enviarte las llaves o ponerte en contacto con un agente.
Recurrir a una empresa valuadora es fundamental. Sin embargo, con estas unidades valuadoras, como también se les conoce, podrías ser víctima de fraude.
Por eso, recalcamos que debes verificar la legalidad y autenticidad de toda persona natural o jurídica involucrada en tu proceso de compraventa.
En este caso, puedes corroborar la información del agente y de la empresa mediante el registro que lleva la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF); que se trata de una sociedad regulada y que cuenta con los permisos para realizar un avalúo.
Acá hay otra variante de estafa más delicada. Los documentos son legítimos e incluso notariados, pero la identidad del propietario es la que no corresponde.
¿Cómo sucede esto? El certificado de tradición y libertad es público y de libre entrega. Los estafadores pueden solicitarlo en la oficina de notariado y registro si poseen datos del inmueble. Lo mismo pasa con la copia de la escritura.
En este caso, falsifican la cédula del propietario o alteran una fotocopia del documento de identidad original; reemplazando solo la fotografía.
Finalmente, es recomendable solicitar los servicios de una empresa o agencia inmobiliaria que te guíe paso a paso, en un proceso tan importante y te evite dolores de cabeza.
Tomar la decisión de comprar un inmueble toma tiempo, exige una importante suma de capital y se deben cumplir con los requisitos para la compra. Que todo termine en una desagradable experiencia de fraude inmobiliario por inexperiencia, puede evitarse.
Ahora que sabes los modos más comunes que utilizan los que cometen este delito, puedes empezar por buscar la propiedad que deseas con garantías. Visita nuestro portal de Buscando Casa y encontrarás la casa o departamento según tus necesidades.
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