Escrito por: Buscando Casa | Bienes Raíces, Inversión en Inmuebles
Existen diferentes tipos de créditos hipotecarios y existe la duda ¿qué crédito es mejor INFONAVIT o bancario? Cada uno se ajusta mejor a unas circunstancias que a otras. ¿Cuál es el que te conviene más a ti?
Cuando te decides a adquirir una casa, el financiamiento es una de las mayores preocupaciones, pues debes saber que si no la pagas de contado tendrás que acudir a alguna institución financiera para que te apoye con un crédito hipotecario.
Seguramente conoces algunos bancos que lo otorgan, o a algunas instituciones como el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, mejor conocido como INFONAVIT.
Ambas opciones ofrecen el mismo servicio, pero tienen diferencias fundamentales que debes conocer para tomar la mejor decisión al adquirir tu nueva vivienda. Te invitamos a conocerlas.
Un crédito INFONAVIT, es un préstamo hipotecario al que tienen acceso trabajadores afiliados al Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS); esto por medio de la empresa para la que laboran.
Para solicitar este crédito debes precalificar por el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT). Esto se logra obteniendo al menos 1080 puntos, que se calculan acorde a una tabla de variables.
Dichas variables ahora no solo dependen de ti; se suman condiciones de la empresa para la cual trabajas, como son:
De esta manera, se determina que puedes solventar un crédito inmobiliario y ya no requieres un año de antigüedad; la puntuación se puede lograr a los 6 meses de estar activo.
Entre los puntos que dependen de ti, el historial crediticio es de los cambios más importantes, entre otros factores que entraron en vigor el 21 de mayo de 2021.
Anteriormente, sólo el banco registraba tu historial crediticio para saber si eras un candidato ideal para el crédito. Actualmente el INFONAVIT también requiere esa información.
Al igual que el crédito INFONAVIT, se trata de un préstamo a largo plazo; los tiempos de pagos y tasas de interés varían de acuerdo a la institución financiera y tu perfil.
Con ambas instituciones, la propiedad a comprar, remodelar o construir queda como garantía de pago del crédito hipotecario.
En el caso del banco, los requisitos varían según la institución, pero el historial crediticio es fundamental. Aparte consideran: edad, salario, monto a prestar y valor del inmueble.
Actualmente es uno de los beneficios más positivos en los cambios presentados por el INFONAVIT. La tasa de interés es muy competitiva, va del 1,91% hasta el 10.45% anual.
El porcentaje que aplica depende del sueldo que tengas registrado en el IMSS y será fijo durante toda la vida del crédito.
A menor sueldo menor es el interés y a mayor sueldo aplica un interés mayor. Si tenemos un menor sueldo también el monto del crédito será menor, porque rige nuestra capacidad de pago.
Importante: Para saber tu rango salarial, ingresa a precalificar en “Mi cuenta INFONAVIT”, elige “comprar”. Cuando veas el crédito tradicional, descarga y revisa la tabla de amortización.
Ahora, con un crédito bancario la tasa de interés va de 7.60% hasta 12% aproximadamente y se determina con base al perfil del cliente; el historial de crédito siempre ha sido decisivo.
Adicionalmente, puede incidir el que tengas diferentes productos con la entidad donde estás solicitando el crédito y tus ingresos.
Recordemos, con el INFONAVIT, anteriormente aplicaba una tasa fija del 12% anual en cualquiera de los tipos de créditos de adquisición de vivienda. Con este cambio, el ente se hace fuerte para hacerte evaluar ¿qué crédito es mejor INFONAVIT o bancario?
La tasa de interés para créditos INFONAVIT se fija de acuerdo al salario integrado diario registrado en el IMSS al momento del trámite.
Ten presente que, con el INFONAVIT, a menor sueldo reportado al IMSS, menor será el interés aplicado; pero también el monto del crédito.
La mensualidad es la misma durante toda la vida del crédito. Con el banco la mensualidad puede ser fija o variable, dependiendo si necesitas más porcentaje de crédito. Hasta ahora, en tu opinión ¿qué crédito es mejor INFONAVIT o bancario?
El enganche es el porcentaje del valor de la vivienda que se paga al iniciar el proceso de compra; no forma parte del financiamiento.
Las instituciones que financian suelen otorgar como máximo el 95% del total de la propiedad. El restante es el enganche.
Toma en cuenta que el monto del crédito máximo actual por el INFONAVIT es de 2 millones 217,702 pesos. Previo a la reforma que entró en vigencia desde mayo de este año, el tope era de 1 millón de pesos 846,165 pesos.
Nuevamente, esto no significa que sea factible que alcances este máximo de crédito. Revisa tu rango salarial y aplica a la precalificación.
En todo caso, uno de los consejos antes de decidirte por una vivienda es definir lo que puedes pagar y tener ahorrada la mayor cantidad posible para el enganche. De esta manera las mensualidades del crédito serán más bajas.
Todas las instituciones piden un enganche dependiendo de tu salario y la subcuenta de vivienda que tengas. La banca suele solicitar del 10% al 20% del total del préstamo.
Pero además, debes considerar los trámites notariales a sumar en lo que es tu capital inicial; entre ellos: gastos administrativos, apertura del crédito, avalúo y gastos de escrituración.
El plazo de pago con el INFONAVIT es de un año hasta máximo 28 años; variable por la amortización que puedas realizar por vía patronal.
Con el banco sí puedes elegir el plazo de vida del crédito de 5 a 20 años máximo. De esta forma tienes mayor libertad de decidir, según tu capacidad de pago, si liquidas tu deuda en menos tiempo para tener a la larga menos intereses.
Hay un punto importante con la actualización de parámetros del INFONAVIT para asignar créditos; y es que el porcentaje de aforo o monto que te será aprobado va a depender en gran medida del historial crediticio.
Actualmente, permitir la consulta de buró es fundamental, ya que te brinda entre el 80 y el 100% del máximo establecido, dependiendo del historial crediticio. De lo contrario te aprueban un aforo de hasta un 60%.
Con el crédito bancario, el beneficio siempre ha sido con historial crediticio como factor determinante del 80 al 90%.
Por otra parte, posterior a la obtención del crédito, la aportación patronal del 5% ya no está dentro de la mensualidad sino que amortiza directamente el capital. Esto te ayudará a reducir la vida del crédito y bajar la deuda.
Si no permites al INFONAVIT consultar tu historial crediticio, el porcentaje de préstamo aprobado será de hasta 60% del monto máximo
En contraparte, con el banco, como eres derechohabiente, puedes utilizar el Apoyo INFONAVIT y se utiliza tu saldo de la subcuenta de vivienda.
Entonces, con el INFONAVIT las aportaciones patronales se van directo al crédito y con el banco puedes hacer aportaciones directas a capital para bajar la deuda. En este caso, los plazos establecidos para el pago de la deuda harán la diferencia.
Antes, las aportaciones del patrón se sumaban a lo que te descontaban y de esa suma descontaban comisiones, intereses y fondo de protección de pago; lo que sobraba era lo que se iba a capital.
Este es uno de los principales parámetros que debes considerar. Por desgracia, los bancos no tienen ninguna solución para un problema de esta naturaleza; simplemente aumentarán tus intereses, tendrás multas e incluso podrías perder el crédito y tu casa.
El desempleo sigue siendo un punto negativo en los procesos activos de créditos bancarios, ya que no te ofrecen ninguna alternativa de protección
En cambio, el INFONAVIT tomará el ahorro en la subcuenta de vivienda como garantía de pago. Deberás pagar el monto de lo que te descontaba el patrón, más ya no debes pagar el 5% de aportación patronal.
Además, la mensualidad es fija, sin incrementos anuales, aún si pierdes el empleo. Si ganas un salario mínimo se te aplica un descuento del 20%, mientras que si ganas más se te aplica un 30%.
Adicionalmente, en la vida de crédito por el INFONAVIT existen dos prórrogas, cada una por 12 meses, lo que te respalda en este particular. La tasa de interés para la prórroga va a ser la tasa con la que quedó autorizado tu crédito.
Si solo valoras éste factor ¿qué crédito es mejor INFONAVIT o bancario? No hay dudas que el INFONAVIT, ya que, ofrece una oportunidad de oro. No obstante, en este punto de lectura sabes que hay muchas variables que debes llevar a tu realidad.
Tú y sólo tú tienes la última palabra al decidir cómo financiar tu casa, así que lo más importante es tener toda la información a la mano para que no te quede ninguna duda.
En el caso de los bancos, puedes acudir con un ejecutivo para conocer los requisitos necesarios, e incluso allí tienen herramientas para calcular exactamente cuánto tendrás que pagar con un salario y una propiedad específicos.
Por parte del INFONAVIT, el Instituto imparte talleres que son requeridos para comenzar el trámite hipotecario. En ellos te informan de todos los procedimientos y cuentan con un gran número de expertos capaces de contestar cualquier duda que te surja.
Analiza tu situación actual y piensa cómo te proyectas de aquí a diez años. ¿En dónde te ves trabajando? ¿Tendrás una familia? ¿Cuánto pretendes ganar para entonces? Si tienes una respuesta clara para esto, será más fácil que tomes una decisión adecuada a tus circunstancias y tus objetivos de vida.
Esperamos haber disipado tus mayores dudas con este artículo y que tengas claro cual es mejor para ti, ¿INFONAVIT o bancario?. En Buscando Casa contamos con expertos que pueden asesorarte con los créditos INFONAVIT.
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